Многоквартирный Дом Строили По Жск Не Введен В Эксплуатацию Разрешение На Строительство Закончилось

Содержание
  1. Управление многоквартирным домом от застройщика до выбора способа управления
  2. Определение субъекта управления МКД
  3. Управление МКД после ввода в эксплуатацию
  4. Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?
  5. Открытый конкурс
  6. Роль застройщика по договору управления МКД
  7. Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД
  8. Что такое сдача дома в эксплуатацию: порядок и особенности
  9. Многоквартирный Дом Строили По Жск Не Введен В Эксплуатацию Разрешение На Строительство Закончилось
  10. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 5 июня 2020 г. N 4-КГ18-38 Суд отменил апелляционное определение об отказе в иске о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, а дело передал на новое рассмотрение, поскольку позднее получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является основанием для освобождения застройщика от ответственности
  11. Управление — МКД от — застройщика до — выбора способа управления
  12. Как защищают покупателей квартир в новостройках за границей
  13. Срок действия разрешения на строительство
  14. Кооперативы подвели под статью
  15. Как ввести объект недвижимости в эксплуатацию, если просрочено разрешение на строительство
  16. Застройщик не вводит дом в эксплуатацию
  17. Как получить свою квартиру, если дом введен в эксплуатацию, а застройщик обанкротился
  18. Законная форма обмана
  19. Лопухинское сельское поселение
  20. Что делать дольщикам, когда дом сдан в эксплуатацию
  21. Как жск строит дом
  22. Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы
  23. Что нам стоит дом построить: смогут ли обманутые дольщики завершить стройку сами

Управление многоквартирным домом от застройщика до выбора способа управления

Многоквартирный Дом Строили По Жск Не Введен В Эксплуатацию Разрешение На Строительство Закончилось

Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию.

Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности.

Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова.

Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК.

В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения.

Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику – заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.Как управлять многоквартирными домами-новостройками.

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.

153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению.

Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).Основные условия договора управления МКД.

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.Инструкция по проведению ОСС в форме очно-заочного ания.

Открытый конкурс

В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД ОМСУ уведомляет о проведении открытого конкурса по выбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет. Не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения уведомления открытый конкурс должен быть проведён.

В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает дольщиков, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, о результатах и условиях договора управления. После регистрации права собственности все жильцы МКД должны будут заключить договор управления с выбранной по результатам открытого конкурса УК.Правила проведения открытого конкурса по управлению МКД.

Роль застройщика по договору управления МКД

При заключении договора управления с УК до проведения открытого конкурса ОМСУ застройщик по договору фигурирует как заказчик. Поэтому он должен согласовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и соответствующий размер платы.

Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.2 ст.8 ФЗ №214 от 30.12.2004). После регистрации права собственности обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у жильцов МКД.

Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ).

При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД

До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.

До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).

Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).

Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).

После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).

Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.

Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.

Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Источник: https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/6456/upravlenie-mkd-ot-zastroyschika-do-vybora-sposoba-upravleniya

Что такое сдача дома в эксплуатацию: порядок и особенности

Многоквартирный Дом Строили По Жск Не Введен В Эксплуатацию Разрешение На Строительство Закончилось

Красочные баннеры убеждают, что дом сдан в эксплуатацию, а рекламные объявления на сайте такого застройщика обещают скорое заселение. Казалось бы, дольщикам надо радоваться и готовиться к новоселью.

На самом деле все не так радужно, поскольку от сдачи дома до заселения иногда проходят месяцы, а то и годы. Собственников жилья могут ждать неприятные сюрпризы, например, затягивание сроков передачи ключей или дефекты строительства.

Поэтому дольщикам стоит знать, что делать дальше, когда дом введен в эксплуатацию?

Дольщики наивно полагают, что за вводом дома в эксплуатацию сразу следует передача жилья.

Такое представление сформировали застройщики, которые указывают на своих сайтах не реальный срок передачи квартиры, а срок окончания строительства, умалчивая о том, что между этими двумя датами в лучшем случае проходит несколько месяцев. В действительности эти обещания – рекламный трюк для привлечения новых инвесторов.

Всю основную информацию стоит искать не в рекламных объявлениях, а в ДДУ. В нем указаны два принципиально разных события: срок, когда дом сдается и срок передачи жилья участнику долевого проекта. 

Срок сдачи – это планируемая дата окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию. Ее застройщик назначает самостоятельно и корректирует, без согласия инвесторов.

Для дольщика важнее второй срок, указанный в ДДУ – дата передачи ключей и самой квартиры. Этот срок не подлежит изменению в одностороннем порядке.

В случае его несоблюдения дольщик вправе требовать с застройщика неустойку за просрочку передачи объекта.

Застройщики, пользуясь минусами закона 214-ФЗ, прописывают в договоре не точную дату передачи объекта, а приблизительную. Например, в ДДУ указан срок сдачи дома 3 квартал 2017 года, а дата передачи жилья – не позже 4-х месяцев после сдачи объекта.

Как узнать дату ввода дома в эксплуатацию, от которой отсчитывается срок передачи квартиры? Информация о получении данного документа должна быть размещена на сайте застройщика. Можно также обратиться в орган или организацию, выдавшие разрешение на строительство (указаны в проектной декларации строительной компании).

Но в любом случае крайний срок передачи жилья всем дольщикам – до 31 января 2018 года. После этой даты можно требовать с застройщика уплаты неустойки.

Для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, должны быть завершены все основные строительные работы, соответствующие проектной документации: возведены стены, перекрытия, обустроены инженерные коммуникации и т.д. К этому времени должны быть произведены обмеры органами БТИ, получен технический паспорт, присвоен почтовый адрес, заключены контракты с поставщиками энергоресурсов.

Госкомиссия проверяет дом на соответствие действующим строительным, техническим, санитарным и пожарным нормативам.

Застройщику выдается заключение о соответствии (ЗОС), с которым он обращается в орган, выдавший разрешение на строительство.

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик подает документы на регистрацию дома в Росреестре, а затем только жилье передается дольщикам.

Обычно этот процесс занимает от четырех до шести месяцев. В случае выявления нарушений комиссия выписывает предписания по устранению недостатков, что отодвигает срок окончания строительства и получения акта сдачи дома.

Получив разрешение на ввод дома в эксплуатацию, застройщик обязан не позже месяца до дня наступления даты передачи объекта по ДДУ, выслать приглашения дольщику прибыть для принятия своей квартиры. Его отсутствие будет считаться уклонением от принятия жилья и даст возможность застройщику подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке, сняв с себя всю ответственность за объект. 

Бывают случаи, когда все необходимые документы застройщиком получены, срок, указанный в ДДУ, прошел, но дольщик или лицо, к которому перешли права на квартиру от дольщика так и не получил извещение о том, что объект готов к передаче.

Если срок передачи истек, а фактически жилье не получено, у дольщика возникают все основания, чтобы взыскать с нарушителя неустойку по 214-ФЗ. Законом предусмотрен как досудебный, так и судебный порядок.

При этом не оговорено обязательное применение претензионного порядка взыскания неустойки, но такое требование может содержать ДДУ.

Без направления претензии нельзя получить штраф по статье 13 закона «О защите прав потребителей», который взыскивается с застройщика в связи с неудовлетворением требований граждан в добровольном порядке.

В начале стоит попробовать решить вопрос мирно, без привлечения судебных органов. Для этого направьте претензию застройщику в виде ценного письма с описью вложения с требованием выплатить неустойку. Этот документ послужит дополнительным аргументом в пользу дольщика. 

При нарушении срока передачи жилья, строительная компания обязана заплатить пеню в размере 1/150 ставки Центробанка от всей суммы договора за каждый день просрочки.

Кроме того, застройщик должен компенсировать дольщику все его расходы, которые тот понес в результате просрочки, например, за непредвиденную аренду жилья.

Рассчитать размер компенсации можно с помощью нашего калькулятора неустойки по ДДУ.

Положительное решение вопроса во многом зависит от того, насколько грамотно составлена претензия. Нужно предельно ясно сформулировать свои требования, привести ссылки на действующие законы, а также верно рассчитать неустойку.

Кроме того, нужно указать банковские реквизиты и предельный срок, отведенный для выплаты неустойки.

Доверьте составление претензии грамотному юристу, поскольку человек, который делает это впервые, может что-то упустить, или неправильно сформулировать требования, что отразится на результате.

Специалисты ЮК «Хелп Консалтинг» бесплатно проведут анализ ДДУ с учетом особенностей каждого застройщика и предложат порядок действий для взыскания максимальной неустойки.

Разберем пример недобросовестных действий строительной компании. Застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию дома и направил дольщику приглашение на приемку. Дольщик перезвонил, чтобы записаться на осмотр, но ему ответили: «Это уведомление – формальность, когда дом реально будет готов, вы получите СМС».

Таким образом застройщик пытается переложить ответственность на дольщика – якобы тот уклоняется от приемки жилья и игнорирует приглашения. Поэтому мы рекомендуем дольщикам направлять также ценное письмо с описью вложения застройщику с требованием назначить конкретные дату и время приемки. В нем указать, что фактически объект не готов к осмотру, несмотря на уведомление. 

Если деньги не поступят на счет дольщика до обозначенной даты, то можно обращаться в суд. Кроме уплаты неустойки и возмещения расходов, по закону «О защите прав потребителей», в исковое заявление включаются следующие требования:

  • компенсация морального вреда;
  • взыскание 50% штрафа от всей суммы искового заявления;
  • оплата юридических и других услуг, задействованных в рамках рассмотрения данного дела;
  • издержки дольщика на судебные расходы.

Имейте в виду, что по заявлению застройщика, суд может применить статью 333 ГК РФ и уменьшить неустойку, если посчитает, что ее размер не соответствует убыткам дольщика.

Чтобы этого избежать, подключите к делу грамотного юриста ЮК «Хелп консалтинг». Затягивать с взысканием не стоит. При массовой подаче исков, застройщики начинают активно выводить деньги со счетов.

Поэтому шанс получить неустойку выше у тех дольщиков, кто обратиться в суд одним из первых. 

Если с даты передачи объекта по ДДУ прошло более 2 месяцев, дольщик вправе расторгнуть договор с недобросовестным застройщиком в одностороннем порядке и взыскать с него пеню за пользование средствами.

В данном случае проценты будут начисляться за весь период действия договора, т.е. с момента внесения дольщиком денег.

Более подробно узнать о процедуре расторжения договора, можно в статье «Как правильно составить и направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ в одностороннем порядке».

Если дольщик получил сообщение о готовности застройщика передать ему квартиру, – радоваться рано. На этапе приемки жилья участник долевого проекта может обнаружить дефекты и недоделки строителей. В этом случае не стоит подписывать акт приема-передачи до полного их устранения. Все замечания фиксируются в отдельном документе.

Подписывая акт приема-передачи, дольщик соглашается с тем, что все работы выполнены качественно, и никаких претензий к строителям у него нет. Чтобы избежать финансовых расходов в будущем, соблюдайте основные правила приемки жилья у застройщика.

Одновременно нужно отправить застройщику развернутую претензию, в которой потребовать устранить недостатки. Об ее особенностях можно почитать в статье «Правила составления претензии застройщику об устранении недостатков». Дольщик вправе потребовать от застройщика следующих действий:

  • полного устранения всех выявленных дефектов строительства на безвозмездной основе;
  • уменьшения цены договора;
  • оплату ремонта.

В претензии также необходимо указать срок, до которого строительная компания должна исправить недоделки.

В противном случае дольщик имеет право потребовать с застройщика пеню в размере 1% от всей суммы ДДУ за каждый день просрочки, а также аннулировать договор в одностороннем порядке с требованием выплаты неустойки.

ЮК «Хелп Консалтинг» специализируется на спорах в сфере долевого строительства. Работаем без предоплаты. Услуги оплачиваются по факту взыскания неустойки с застройщика.

При несвоевременной передаче жилья, с самого начала требуйте с застройщика неустойку за нарушение обязательств по ДДУ. Закон полностью на стороне дольщиков, нужно только уметь воспользоваться своими правами. Продуманные и грамотные действия обязательно принесут положительные результаты.

Специалисты ЮК «Хелп Консалтинг» помогут вам взыскать неустойку с нерадивых строителей и добьются максимально возможной компенсации.

Наши юристы подготовят развернутую претензию, рассчитают размер неустойки, проведут переговоры с застройщиком, составят исковое заявление и примут участие во всех этапах судебного процесса.

Чтобы получить бесплатную юридическую консультацию, позвоните по телефонам, указанным в разделе «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/neustojka/dom-sdan-v-ekspluatatsiyu-chto-dalshe-delat-dolshhikam

Многоквартирный Дом Строили По Жск Не Введен В Эксплуатацию Разрешение На Строительство Закончилось

Многоквартирный Дом Строили По Жск Не Введен В Эксплуатацию Разрешение На Строительство Закончилось

⭐ ⭐ ⭐ ⭐ ⭐ Добрый день, читатели моего блога, сейчас будем постигать всем необходимую тему — Многоквартирный Дом Строили По Жск Не Введен В Эксплуатацию Разрешение На Строительство Закончилось.

Возможно у Вас могут еще остаться вопросы, после того как Вы прочтете, поэтому лучше всего задать их в комметариях ниже, а еще лучше будет — получить консультацию у практикующих юристов по всем видам права от наших партнеров.

Постоянно обновляем информацию и следим за ее обновлением, поэтому можете быть уверенными, что Вы читаете самую новую редакцию.

Она отметила, что срок передачи объекта дольщику должен быть конкретным — в виде календарной даты либо определенного периода, поддающегося однозначному исчислению, или указания на событие, которое должно с неизбежностью наступить. При этом получение застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является событием, которое должно с неизбежностью наступить, и отдельно от других условий договора не может рассматриваться как условие о сроке.

Условиями заключённого сторонами договора срок передачи участнику долевого строительства объекта определён установлением двух последовательных и взаимосвязанных сроков: срока окончания строительства, которое в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации удостоверяется разрешением на ввод объекта в эксплуатацию и которое по условиям договора должно быть завершено в I квартале 2020 года, а также срока, в течение которого после завершения строительства объект должен быть передан участнику долевого строительства, — не позднее трёх месяцев с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 5 июня 2020 г. N 4-КГ18-38 Суд отменил апелляционное определение об отказе в иске о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, а дело передал на новое рассмотрение, поскольку позднее получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является основанием для освобождения застройщика от ответственности

Отказывая в иске, суды указали на то, что ответчик обязательства по договору долевого участия в строительстве исполнил надлежащим образом, передав квартиру истцу не позднее трёх месяцев с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

Управление — МКД от — застройщика до — выбора способа управления

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.

153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Во Франции вопросы продаж еще не построенного жилья регламентируются строительным кодексом и законом о защите прав потребителей. Все расчеты ведутся через нотариусов, которые являются членами Нотариальной палаты, представляющей интересы государства.

Ключевые механизмы защиты – наличие банковской гарантии и договора страхования. Гарантия означает, что если застройщик обанкротится в процессе строительства, то банк либо за свой счет дофинансирует строительство, либо вернет деньги покупателям.

Обычно банк выставляет жесткие требования застройщику по объему предпродаж, которые нужно выполнить в определенные сроки. На этом этапе предпродажи фиксируются нотариальным актом, после чего покупатель переводит 10% на счет нотариуса, который используется как счет эскроу.

Если застройщик выполнил план по предпродажам (около 35% от всего объема), банк выдает банковскую гарантию, после этого застройщик может пользоваться деньгами покупателей. В противном случае нотариус возвращает деньги покупателю.

Закон также регламентирует сумму, которую застройщик может получить на разных этапах строительства от покупателя. На нулевом цикле – не более 30%, когда возведена коробка – до 70%, когда объект полностью готов – 95%. Заключительные 5% – после получения ключей.

Ужесточаются требования и к самим застройщикам. Компания должна иметь не менее чем трехлетний опыт строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика.

У нее не должно быть обязательств по не связанным со строительством кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов.

Единственное послабление – 20% от стоимости строительства застройщик сможет взять в долг у материнской компании.

Как защищают покупателей квартир в новостройках за границей

Уже на момент начала строительства у застройщика на счете должно быть не менее 10% собственных или не менее 40% кредитных средств от стоимости проекта.

С этого счета застройщик может потратить не более 10% на административные расходы – на выплату зарплат, оплату услуг банка, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды и т. д.

Но если компания ведет отчетность по международным стандартам, то лимит увеличится до 20%.

Источник: https://advokat-vladimir.ru/obrashhenie-v-evropejskij-sud-po-pravam-cheloveka/mnogokvartirnyj-dom-stroili-po-zhsk-ne-vveden-v-ekspluatatsiyu-razreshenie-na-stroitelstvo-zakonchilos

Срок действия разрешения на строительство

10.1. Продлить разрешение на строительство можно на основании статьи № 51 п.20 Градостроительного кодекса РФ, если оно было ранее получено, но не завершено к моменту окончания сроков, указанных в документах. Чтобы продлить разрешение, необходимо обратиться в отдел архитектуры и градостроительства своего района с пакетом документов: документы на строительство, — ваш паспорт; — акт.

Если вы получили разрешение на строительство, но не успели его завершить и ввести новостройку в эксплуатацию, то вам придется продлить сроки, указанные в разрешении. Сделать это необходимо до момента окончания сроков, указанных в ранее полученном разрешении, иначе в продление вам могут отказать.

Законом предусмотрено, что ваше заявление о продлении сроков должно поступить не позднее, чем за 10 дней до окончания действия ранее выданного разрешения. 2

Согласно статье № 51 п. 20 продлить можно разрешение на уже начатое строительство.

Если вы собрали все необходимые документы, получили строительный паспорт и разрешение, а данные документы оформляются сроком на 10 лет, но за этот период даже не начали строить, не заложили фундамент, то в продлении вам будет отказано.

7) наличие у уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом» или Государственной корпорации по космической деятельности «Роскосмос» информации о выявленном в рамках государственного строительного надзора, государственного земельного надзора или муниципального земельного контроля факте отсутствия начатых работ по строительству, реконструкции на день подачи заявления о внесении изменений в разрешение на строительство в связи с продлением срока действия такого разрешения или информации органа государственного строительного надзора об отсутствии извещения о начале данных работ, если направление такого извещения является обязательным в соответствии с требованиями части 5 статьи 52 настоящего Кодекса, в случае, если внесение изменений в разрешение на строительство связано с продлением срока действия разрешения на строительство; 8) подача заявления о внесении изменений в разрешение на строительство менее чем за десять рабочих дней до истечения срока действия разрешения на строительство.

(п. 8 введен Федеральным законом от 03.08.2020 N 342-ФЗ)

Кооперативы подвели под статью

В Петербурге аналогичных прецедентов пока не было. Чиновники Комитета по строительству (КС) уже знакомы с решением по сочинскому делу и готовы использовать эту практику, подтвердила «НП» Светлана Пчелкина, начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства.

В Петербурге по этой статье КоАП наказывали компании, работающие по предварительным договорам или принимавшие деньги до регистрации ДДУ. Но пайщики ЖСК до сих пор с такими жалобами не обращались. КС даже не проверял ЖСК в плановом порядке.

Как ввести объект недвижимости в эксплуатацию, если просрочено разрешение на строительство

Получено разрешение на строительство в 1993 году (участок в собственности). Являюсь инвалидом 2 группы, ветераном труда, поэтому строительство дома завершено только сейчас. Проведен газ и надо ввести объект в эксплуатацию. Архитектор района отказал, т.к. Просрочено разрешение на строительство. Что делать?

20.

Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, либо Государственной корпорацией по космической деятельности «Роскосмос», выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.

Застройщик не вводит дом в эксплуатацию

Очень важной в данном судебном процессе может быть помощь юриста по спорам с застройщиками. Квалифицированный специалист поможет собрать весь пакет необходимых документов, подготовит исковое заявление и может представлять ваши интересы в суде. В результате шансы на успешный исход дела существенно повышаются.

  • наименование компании-застройщика;
    ФИО и данные дольщика;
  • информация об объекте спора – адрес и другие сведения о строящемся доме;
  • обстоятельства дела – на какой срок задержан ввод в эксплуатацию, какие наиболее вероятные причины этого, проводились ли переговоры с компанией и чем они завершились и т.д.;
  • требования –например, обязать застройщика ввести дом в эксплуатацию в кратчайшие сроки, выплатить неустойку, если это возможно по договору;
  • перечень прилагаемых документов (копия ДДУ, подтверждение совершения платежей, протокол общения с компанией и др.).

Как получить свою квартиру, если дом введен в эксплуатацию, а застройщик обанкротился

Если разрешение на строительство дома получено после 1 апреля 2004 года, то в суд необходимо обратиться с требованием о передаче жилого помещения согласно ст. 201.4 ФЗ № 127 «О несостоятельности (банкротстве)».

В августе 2013 года ЗАО «Окстрой» получило разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Согласно условиям договоров, в течение 2 месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию квартиры должны были быть переданы дольщикам.

Законная форма обмана

Во-первых, как рассказывает Эмиль Захаряев, управляющий партнёр Rezidential Group, привлечение средств до начала строительства и продажи квартир по ЖСК возможны на том этапе, когда земельно-имущественные отношения по участку для застройки и техническая документация ещё должным образом не оформлены. Это может привести к затягиванию процесса стройки.

Если дом строится, то сперва необходимо дождаться его сдачи, затем квартиры оформляются на ЖСК, и лишь после этого кооператив передаёт её своему члену.

Ольга Клочкова отмечает, что на этот процесс уходит много времени и на её практике были случаи, когда право собственности приходилось оформлять через суд.

Именно такая практика, например, в «Новой Трёхгорке» (застройщик СУ-155) и в ЖК «Дом на Мосфильмовской» (застройщик «ПИК»).

Лопухинское сельское поселение

Отсюда происходит и ненадлежащее оформление уступки прав пайщиков. Не секрет, что существует целый рынок прав на получение жилья в будущем. Свои права уступают за деньги дольщики по договорам участия в долевом строительстве, покупатели по договорам купли-продажи, так же — и пайщики ЖСК.

Необходимость уступки может быть связана с желанием не дожидаться окончания строительства, а получить деньги непосредственно сейчас, отпадением необходимости в объекте, много еще чем. При этом мало кто знает, что законом вообще не предусмотрена уступка пая в ЖСК.

С юридической точки зрения такая уступка будет выглядеть как выход из ЖСК прежнего пайщика и вступление нового. Но при этом нет никакой гарантии, что новый пайщик получит те же самые права, которые были у прежнего.

Более того, и выход прежнего, и вступление нового пайщика может оказаться совершенным ненадлежащим образом, в итоге в будущем породить споры о том, правильно ли был осуществлен выход и правомерно ли вступил в кооператив новый пайщик.

Так, уставами ЖСК нередко предусматриваются, наряду с паевыми взносами, разные платежи — периодические, вступительный и т.д. Вся совокупность этих платежей формирует общую стоимость приобретаемого объекта, однако в случае выхода пайщика из ЖСК возврату ему будет подлежать лишь паевой взнос, который может оказаться лишь меньшей частью от всей этой суммы.

Что делать дольщикам, когда дом сдан в эксплуатацию

На доме висят красочные баннеры, убеждающие всех, что объект построен и сдан, на сайте застройщика – рекламные обещания о скором заселении. Казалось бы, дольщикам надо радоваться и вот-вот ждать новоселья. На самом деле все не так радужно, поскольку сдача дома и заселение в свою квартиру – события, очень отдаленно связанные друг с другом.

Между этими двумя датами, как правило, проходят месяцы, а нередко и годы бесконечного ожидания. На этом этапе дольщиков могут поджидать неожиданные, но отнюдь не приятные сюрпризы, например, затягивание сроков передачи жилья, а также именно в это время вскрываются все недоделки и дефекты строительства.

Поэтому нелишним будет узнать, когда дом сдан в эксплуатацию, что дальше делать дольщикам?

Большинство граждан не вполне понимают, как происходит и сколько времени длится сдача дома в эксплуатацию, и наивно полагают, что за этим событием сразу следует передача жилья дольщикам.

Неверное представление о наступлении сроков этих двух событий сформировано у граждан застройщиками, которые указывают на своих сайтах не реальный срок передачи квартиры, а срок окончания строительства, умалчивая о том, что между этими двумя датами в лучшем случае проходит несколько месяцев.

На самом деле это абсолютно разные понятия, и данные обещания – не больше, чем рекламный трюк для привлечения новых дольщиков. Известны случаи, когда после сдачи дома, гражданам приходилось ждать передачи своей квартиры по два года.

Как жск строит дом

Как только хотя бы один член ЖСК выплатит в полном размере пай и станет собственником занимаемого им жилого помещения, в отношении имущества многоквартирного дома возникает режим общей собственности со всеми вытекающими последствиями. До этого момента единым субъектом права собственности на имущество многоквартирного дома является ЖСК.

По окончании строительства ЖСК собирает необходимые документы (список приведен в п. 3 ст. 55 ГрК РФ) и опять обращается в орган исполнительной власти, выдавший разрешение на строительство, теперь уже за разрешением на ввод дома в эксплуатацию.

Данный документ удостоверяет, что строительство многоквартирного дома выполнено в полном объеме согласно разрешению на строительство и объект капитального строительства соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка и проектной документации.

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Напомним, приобретать жилье в домах, строительство которых еще не завершено, необходимо только на основании договоров долевого участия, которые заключаются с компанией-застройщиком. Это предусмотрено федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (214-ФЗ).

В случае долевого строительства жилищно-строительных (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК) надзорные органы не могли проверить целевое использование средств.

А значит, у граждан не было гарантированной защиты прав и законных интересов как участников долевого строительства, так как деятельность кооперативов регулируется положениями Жилищного кодекса и федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» (215-ФЗ).

Эти документы позволяли ЖСК и ЖНК собирать со своих членов деньги под строительство или приобретение прав на строящиеся объекты, не имея ни прав на земельный участок, ни разрешения на строительство.

Что нам стоит дом построить: смогут ли обманутые дольщики завершить стройку сами

Применительно к процедурам банкротства застройщиков, которые осуществляли строительство многоквартирных жилых домов без привлечения средств дольщиков с использованием счетов эскроу, по-прежнему будет возможно создание дольщиками ЖСК в процедуре банкротства и передача этому ЖСК объекта для завершения строительства.

Кроме того, привлечение средств граждан через ЖСК возможно в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», например, при создании ЖСК с целью строительства жилья для военнослужащих, гражданских служащих и некоторых других категорий граждан.

В иных случаях создание ЖСК после 1 июля 2020 года не допускается.

Источник: https://urist-piter.ru/trudovye-spory/mnogokvartirnyj-dom-stroili-po-zhsk-ne-vveden-v-ekspluatatsiyu-razreshenie-na-stroitelstvo-zakonchilos

Законы и акты
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: